Kosten dakopbouw | Alle kosten op een rij (2022 update)

Wat kost een dakopbouw? In deze blog zetten we alle kosten op een rij. Van kosten bouwtekening tot bouwkosten en van vergunningskosten tot financieringskosten. Verbouwen of verhuizen in deze verhitte woningmarkt 2022? Een dakopbouw kan een logische keuze zijn om meer ruimte te creëren.  Aan het einde van deze blog heb je een goed overzicht en kan je beoordelen of een opbouw voor jou de beste keuze is. Eerst leggen we uit wat een opbouw is, geven we voorbeelden en bespreken wat een prefab dakopbouw houtskelet is. Daarna kijken we naar wat de totale kosten van een dakopbouw zijn.

Wat is een dakopbouw?

Een dakopbouw is een extra verdieping boven op een bestaande woning. De nieuwe verdieping staat in verbinding met de woning door middel van een trap. Een opbouw is een extra woonruimte die je kan indelen met een slaapkamer, woonkamer, badkamer of een berging. Een opbouw heeft vaak een plat dak maar kan ook een schuin dak hebben. Aan de voor en achtergevel zijn er ramen zodat er licht in de woonruimte valt. Het dak kan soms ook ramen hebben.

Vaak worden ze geplaatst op een bestaande woning met een plat dak. Soms worden ze ook geplaatst op een bestaand schuin dak als het bestemmingsplan van de gemeente het toelaat. In dat geval wordt er gesproken over een nok verhoging. Het schuine dak wordt dan een stuk om hoog geplaatst zodat de bestaande bovenste verdieping een volwaardige verdieping wordt. Dan heb je geen last meer van het schuine dak in de woonruimte. Je spreekt over een dakopbouw wanneer het om een extra verdieping gaat.

Dakopbouw voorbeelden

Een dakopbouw kan veel vormen aannemen en daardoor zijn er dus ook veel verschillende voorbeelden te vinden. Je kan ze onderverdelen in twee groepen, namelijk een dakopbouw met een plat dak of met een schuin dak.

De afwerking aan de buitengevel is vaak het zelfde als de bestaande woningen. Dit is meestal hout of baksteen. De afwerking voor het dak kan gedaan worden met dakpannen of dakleer en dit zie je dan ook vaak gebruikt worden. Dakpannen worden gebruikt bij een schuin dak terwijl dakleer gebruikt wordt bij een plat dak. Als je inspiratie wilt op doen kan je bijvoorbeeld zoeken op google image of pinterest naar dakopbouwen.

Als extra groep zijn er ook nog dakopbouwen die op garages gemaakt worden. Het principe is hier het zelfde als bij een dakopbouw op een plat dak.

Het gaat hier om garages die aan de woning vastzitten. De garage kan worden ingericht als woonruimte en wordt dan nog is een keer uitgebreid met een extra verdieping er op. Als je meer ideeën wilt krijgen kan je ook een architect inhuren. Hij of zij kan jou adviseren over de mogelijkheden.

Wat is een prefab dakopbouw houtskelet?

Een prefab dakopbouw wordt gemaakt in de fabriek in plaats van op de bouwlocatie. De gevels en daken worden dan als elementen apart van elkaar gemaakt en op de bouwlocatie aan elkaar gemonteerd.

Deze elementen bestaan uit een houtskelet. Dit heeft een aantal technische redenen:

• Het zorgt voor een snelle bouwtijd. De opbouw wordt binnen 1 tot 3 dagen geplaatst.
• Een houtskelet zorgt voor de stevigheid van de constructie.
• Doordat hout ligt van gewicht is wordt de bestaande woning minimaal belast. Dan zijn er weinig of geen aanpassingen aan de bestaande constructie nodig.
• Met een houtskelet kan je slanken muren maken waardoor er binnen extra ruimte ontstaat.
• Hout is een makkelijk bewerkbaar product en kan dus makkelijk aangepast worden.
• Het houtskelet kan opgevuld worden met isolatie zodat er geen warmte verlies optreed.
• Hout is een duurzaam product en heeft weinig impact op het milieu.

Welke kosten zijn er voor een dakopbouw?

Om te weten wat een dakopbouw totaal kost moet je eerst begrijpen welke stappen er allemaal zijn om een dakopbouw te realiseren. De stappen zijn onder te verdelen als volgt:

• Ontwerpen van een dakopbouw
• Bouwtekening laten maken van een dakopbouw
• Constructie berekening laten maken
• Vergunning aanvragen
• Verschillende offertes aanvragen
• Financiering van een dakopbouw regelen
• Bouwen (realiseren) dakopbouw
• Inrichting van de nieuwe kamers
• Gemeentelijke belastingen betalen

Wat kost een ontwerp van een dakopbouw?

De kosten voor een ontwerp worden bepaald door de moeilijkheidsgraad van de opdracht. Anders gezegd past de dakopbouw die je voor ogen heb in het geldende bestemmingsplan van de gemeente? Als dat het geval is kan de architect de regels aanhouden die hier in staan en zal de vergunning gemakkelijk worden verleent. Als de dakopbouw niet in het bestemmingsplan past zal de architect wat meer moeite moeten doen en met de gemeente in gesprek moeten. De kosten voor een ontwerp die in het bestemmingsplan past zijn ongeveer €1200. Als een dakopbouw niet in het bestemmingsplan beschreven staat zijn de kosten ongeveer €1800.

Voor dit bedrag kan je verwachten dat de architect eerst een adviesgesprek geeft waarbij hij al onderzoek heeft gedaan naar het bestemmingsplan zodat hij of zij jou goed kan informeren over de mogelijkheden. Daarnaast zal de architect een plattegrond maken van de dakopbouw met een logische indeling en zal hij jouw wensen hierin meenemen. Vervolgens maakt hij ook gevelaanzichten waardoor je kan zien hoe de dakopbouw zich verhoud tot de bestaande woning. Om een overzicht van het complete ontwerp te hebben zal hij ook een 3D impressie maken. Bij de meeste mensen wordt dan ineens alles duidelijk. Als een dakopbouw niet in het bestemmingsplan staat vermeld kan de architect een conceptaanvraag (of principeverzoek) indienen bij de gemeente. Zo kan je kijken of het misschien toch mogelijk is om die mooie dakopbouw te realiseren die je voor ogen heb.

Wat kost een bouwtekening voor een dakopbouw?

De kosten van een bouwtekening voor een dakopbouw wordt bepaald door de complexiteit van het ontwerp en de bestaande woning. Voor een dakopbouw is dit ongeveer €1350. De bouwkundig ingenieur zal er voor moeten zorgen dat de dakopbouw die jij wilt ook echt gemaakt kan worden. Daarvoor moet hij bouwtekeningen maken. De tekeningen die gemaakt worden voor een vergunningaanvraag moeten aan heel veel eisen voldoen. Deze regels staan beschreven in het bouwbesluit. De tekeningen worden gemaakt van de bestaande en nieuwe situatie, ze bestaan uit:

• Situatietekening schaal 1:500 of 1:1000
• Plattegronden van alle verdiepingen schaal 1:100
• Aanzichten van alle gevels schaal 1:100
• Een doorsnede van het gebouw schaal 1:100
• Principedetails van de dakopbouw schaal 1:5/1:10 of 1:20

Naast de bouwtekeningen die gemaakt moeten worden voor de vergunningaanvraag moeten er ook  berekeningen gemaakt worden door de bouwkundig ingenieur. Dit zijn berekeningen die aantonen dat er een gezond binnenklimaat is in de dakopbouw. De kosten hiervoor zijn ongeveer €300 en de berekeningen die hij moet maken zijn:

• Daglichttoetreding berekening
• Ventilatie berekening
• Isolatie (thermische) berekening

Wat kost een constructie berekening?

De kosten van een constructie berekening zijn ongeveer €900. Afhankelijk van de complexiteit van de dakopbouw. Aan de hand van de bouwtekeningen die de bouwkundig ingenieur heeft gemaakt zal de constructeur de constructie en de kosten bepalen.

De dakopbouw moet veilig zijn dus een constructie berekening is altijd nodig. De onderdelen die een constructeur moet berekenen zijn:

• Het dak van de dakopbouw
• De houtskelet muren van de dakopbouw
• Het trapgat die in het bestaande dak moet komen
• De fundering van het bestaande gebouw
• De stabiliteit van de dakopbouw

Wat kost een vergunning voor een dakopbouw?

De kosten van een vergunning worden berekend door een percentage te nemen van de totale bouwkosten. De minimale kosten zijn €100 in gemeente Den Haag. Deze kosten (ook wel de gemeente leges genoemd) worden aan het begin van ieder jaar vast gesteld door de gemeente en zijn terug te vinden in de legesverordening. In onderstaand voorbeeld zie je wat de kosten voor een vergunning van een dakopbouw is in Den Haag voor het jaar 2022. Uitgaande van een dakopbouw van 45m2 waarvan de totale bouwkosten €135.000 is.

• indien de bouwkosten € 250.000,00 of minder bedragen van de bouwkosten van het uit te voeren bouwwerk, berekend over elk geheel bedrag van € 50,00 met een minimum van € 100,00:

De totale kosten van een vergunning voor een dakopbouw is dus €1350.

Als de mogelijkheid van een dakopbouw niet in het bestemmingsplan staat zijn de kosten hoger. Dit zou met het bovenstaande voorbeeld neerkomen op:

• indien de bouwkosten € 250.000,00 of minder bedragen van de bouwkosten van het uit te voeren bouwwerk, berekend over elk geheel bedrag van € 50,00 met een minimum van € 100,00:
• Afwijken van het bestemmingsplan; indien artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2º, van de wet van toepassing is (buitenplanse kleine afwijking): €300,00

De totale kosten van een vergunning voor een dakopbouw waarvan de mogelijkheid niet in het bestemmingsplan staat opgenomen is totaal €1650

Wat zijn de bouwkosten van een dakopbouw?

De bouwkosten voor een dakopbouw zijn ongeveer €2200 per vierkante meter. De bouwkosten worden ook wel de realisatie kosten genoemd. Dit zijn alleen de kosten die betrekking hebben op het bouwen van de opbouw. Voor €2200 per vierkante meter wordt een dakopbouw casco opgeleverd. Casco opleveren betekend dat alleen de structuur (constructie) wordt gebouwd die wel wind en waterdicht is maar nog niet is afgewerkt aan de binnenkant.

De afwerkingskosten liggen in uw eigen handen. Als je een beetje ervaring heb met klussen zou je de buiten afwerking zelf kunnen bevestigen. Maar dat is wel afhankelijk van welke afwerking er gemonteerd moet worden. Dit staat in de vergunningstekeningen. Is de afwerking een houten rabat deel of bijvoorbeeld metselwerk? Metselen kan lastiger zijn dan een houten plank vast schroeven en wil je daarom misschien overlaten aan de aannemer. Alle binnenwanden zou je zelf kunnen schilderen om kosten te besparen. Daarnaast kan je een hele mooie dure houten vloer kopen of gewoon een laminaat vloer leggen.

Er zijn ook nog andere opties die je kan kiezen voor je opbouw zoals een dakraam of in sommige gevallen zelfs een dakterras! Een dakraam van velux die 55cmx70cm is kost ongeveer €700. Een dakterras is natuurlijk veel duurder en kan ook alleen op een plat dak.

Verschillende offertes aanvragen

De kosten kunnen erg uit een lopen als je een offerte gaat aanvragen bij een aannemer. Dit kan een aantal oorzaken hebben:

• Er is nog niet een definitief plan, dus de aannemer moet een schatting maken.
• Er wordt gekozen voor een gemetselde opbouw, dit is duurder dan een houtskelet.
• De aannemer levert alleen casco op, dan is het goedkoper.
• Hij moet van ver weg komen, dus zijn er veel kosten voor het vervoer.
• De aannemer gebruikt een bepaald type kozijn graag (hout, kunststof, aluminium)
• Hij moet een vergunning regelen om een hijskraan neer te mogen zetten.

Als je dit in je achterhoofd houd snap je ook dat het kiezen van de juiste aannemer geen makkelijke taak is. De offertes moeten nauwkeurig met elkaar worden vergeleken om een goede keuze te maken. Dit vergt wel wat inspanning en goed overleg met de geselecteerde aannemers. Veelal krijg je een complete offerte toegestuurd als je de aannemer een definitief plan kan overhandigen. Hij kan dan gemakkelijk beoordelen hoeveel materiaal hij nodig heeft, welke constructie er gekozen is, hoe sterk deze moet zijn en wat de gewenste afwerking is. Dit maakt de keuze veel makkelijker.

Financieringskosten van een opbouw

De financieringskosten van een opbouw zijn het laagst als je dit met eigen geld kan doen. Dan hoef je namelijk geen rente te betalen over een hypotheek die je afsluit. Dat is gelijk de tweede mogelijkheid om een verbouwing te financieren. Je kan namelijk soms je bestaande hypotheek verhogen en genieten van die zelfde rente.

Als het bedrag dat je wilt bijlenen te hoog is kan je een tweede hypotheek afsluiten. Maar omdat de bank dat als een groter risico ziet zijn de rente daardoor ook hoger.

Als derde optie zou je een persoonlijke lening kunnen afsluiten. Bij deze lening staat de looptijd en de rente vast. Je betaald een vast maandbedrag totdat de lening is afbetaald. Het minimale leenbedrag is €2500 en het maximale bedrag is €75.000.

Als laatste optie kan je een doorlopend krediet kiezen. Het leenbedrag is het zelfde als bij een persoonlijke lening. Het verschil is dat je een variabele rente en looptijd heb. Je kan je geld dan opnemen wanneer jij het nodig heb en al het geld dat je heb terug betaald kan je ook weer opnieuw lenen. Dit zou dus een geschikte lening zijn als je vooraf nog niet weet hoeveel de opbouw zal gaan kosten.

Kosten inrichting van de kamers

Als de opbouw klaar is moeten de kamers nog ingericht worden. De kosten hiervoor heb je natuurlijk in eigen handen en is afhankelijk van je eigen smaak. De gemiddelde kosten van een kamer inrichting zijn als volgt:

• Badkamer €7000
• Slaapkamer €1200
• Berging €100

Als je uitgaat van een dakopbouw over het gehele dak van de bestaande woning, kom je al gauw aan een oppervlakte van 35 vierkante meter. Hier zou je 2 slaapkamers een badkamer en een berging in kwijt kunnen. De totale inrichting kosten zijn dan €8300. Maar is natuurlijk geheel afhankelijk van je eigen stijl.

Gemeentelijke belastingen

De jaarlijkse gemeentelijke belastingen moeten altijd betaald worden. Dit zijn rioolheffing, afvalstoffenheffing en onroerendezaakbelasting. Het beoogde gebruik van de dakopbouw kan van grote invloed zijn op de belastingen die je moet betalen. Een dakopbouw wordt meestal gekozen doordat er gezinsuitbreiding opkomst is of om een ruimte te verhuren. In beide gevallen komen er meer personen in de woning te wonen en zullen de belastingen ook hoger zijn. Daarnaast stijgt de WOZ-waarde.

De onroerendezaakbelasting wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van uw huis. Hieronder is uitgesplitst wat een opbouw voor invloed kan hebben op deze kosten. Uitgaande dat de bestaande woning (90m2) in Den Haag een WOZ-waarde heeft van €300.000, er twee personen wonen en niet gebruikt wordt voor verhuur. Met de opbouw (45m2) is er een waardevermeerdering van €135.000

• Bestaande situatie:
  -Onroerendezaakbelasting 0,0485% van de WOZ-waarde €145,50
• Nieuwe situatie:
  -Onroerendezaakbelasting 0,0485% van de WOZ-waarde €210,98

In andere gemeentes worden de afvalstoffenheffing en rioolheffing gebaseerd op het aantal personen. Met de uitbreiding van een woning met een dakopbouw kunnen er natuurlijk ook meer mensen in de woning wonen. Dit kan dus ook zorgen voor een verhoging in gemeentelijke belastingen.

Wat kost een dakopbouw?

Om de kosten van een dakopbouw te bepalen is het te kort door de bocht om alleen naar de bouwkosten (realisatie) te kijken van de aannemer. Er zijn veel meer partijen nodig die ook betaald moeten worden zoals de architect, de bouwkundig ingenieur en de gemeente. Daarnaast zullen de jaarlijkse belastingen ook stijgen en zal er zo nu en dan onderhoud gepleegd moeten worden. Hieronder een opsomming van alle kosten die er bij komen kijken om een dakopbouw te maken (exclusief BTW).

• Ontwerp architect (voorlopig ontwerp) €1200
• Bouwkundige tekeningen €1350
• Bouwkundige berekeningen €300
• Constructie berekening €900
• Kosten omgevingsvergunning dakopbouw (gemeente Den Haag) €1350
• Bouwen dakopbouw (afgewerkt) €135.000
• Inrichtingskosten €8300